Договор за наем в Холандия

Какво трябва да знаете за Вашия договор за наем в Холандия, за допълнителни разходи в договор за наем, кои са най-важните клаузи, кои местни данъци и такси сте задължени да заплатите като наематели, за асоциация на наемодателите в Холандия и кога и при какви условия се връщане на депозит в Холандия, приемно-предавателен протокол в Холандия ?

Договор за наем в Холандия (huurovereenkomst)

За да направите Вашата адресна регистрация в Холандия и да получите своя граждански регистрационен номер (BSN-burgerservicenummer) за постоянно пребиваване на територията на страната за период по-дълъг от четири месеца, ще Ви бъде необходим договор за наем на жилище в Холандия. Ето защо за Ваша сигурност е необходимо да се запознаете с процедурата по подписването му. Има два вида договор срочен и безсрочен. Най-разпространеният вид договор за наем в Холандия (huurovereenkomst) е едногодишният срочен договор. Вие можете да наемете жилище директно от наемодателя или от агенция (verhuurbureaus).

Важни клаузи при договор за наем в Холандия

Най-важните клаузи, за които трябва да внимавате при подписване на Вашия договор за наем са: личните данни на Вас и Вашия наемодател, точния адреса на жилището което наемате, сумата на месечния наем и начина на плащане, начална и крайна дата на договора, уговорка за преотдаване на трети лица, престоят на трети лица в жилището по време на изпълнение договора, периодът на предизвестието за прекратяване на договора от Ваша страна и от страна на наемодателя, инвентаризационен лист (в случай че жилището е обзаведено и цената на мебелите в него), допълнителни разходи в договор за наем за комунални услуги, данъци, таксата за вписване на договора в общината, депозитната сума, таксата на посредническата агенция при подписването на договора, плащане на разходите по подръжката на жилището, наказателна такса за загуба на ключове от жилището, наказателна такса при забавяне на плащане на наема до 31-во число на месеца и допълнителни условности, като забрана за домашни любимци и тютюнопушене, както и период и условия за връщане на депозит. Плащането на наема трябва да става от Вашата банкова сметка в Холандия.

Устен договор за наем в Холандия

Договор за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) може да се сключи и с устна уговорка, той също е правно издържан, но за доказването му са необходими други свидетели освен Вас.

Плащане на данъци

Понякога във Вашия договор за наем в Холандия (huurovereenkomst) не включва допълнителни разходи в договор за наем, като плащането на някой данъци, като например данък вода и канал (waterschapsbelasting), такса смет (afvalstoffenheffing) и такса за домашен любимиц (hondenbelasting) от наемодателя, а те трябва да бъдат покрити от ползвателя на жилището. Затова е необходимо, това да бъде уговорено предварително при сключването на договора. Ако все пак получите писмо от общината, че дължите въпросните данъци съществува процедура по обжалване, както и по кандидатстване за помощ от Вашата община в Холандия и намаляване или опрощаване на местните данъци.

Вписване на договора в общината на договор за наем в Холандия

След подписването на договор за наем на жилище в Холандия, той бива вписван в общината (gemeente), за което понякога наемодателят може да начисли допълнителна такса за вписване.

Асоциация на наемодателите в Холандия (huurcommissie)

Ако имате спорове по договора след подписването му, може да се обърнете към асоциация на наемодателите в Холандия (huurcommissie), в която членува Вашия наемодател. Повече от 75% от наемодателите в Нидерландия членуват в подобна организация.

Процедура пред Вашата асоциация на наемодателите в Холандия (huurcommissie)

Оплакванията Ви трябва да бъдат отправени към наемодателя, ако той не вземе мерки за остраняването им, Вие можете да се обърнете към асоциация на наемодателите в Холандия (huurcommissie). Таксата за разглеждане на спора е 25 евро за частни лица и 450 евро за юридически лица. Предмет на спора може да бъде,например увеличаване или намаляване на наема, както и предсрочно прекратяване на договора.

В Нидерландия 60 % от жилищата се ползват от собствениците, 32 % са социалните жилища и 8 % частните жилища, които се дават под наем. За социалните жилища, които се дават под наем съществува лимит на либерализирани договори за наем, който към момента е 710,68 евро. Всяка година асоциацията на кооператорите (woningcorporatie) трябва да предоставя 80% от свободните социални жилищата на лица с доходи до 35,739 евро годишно, 10% на лица с доходи от 35,739 до 39,874 евро годишно и останалите 10% на лица с по-високи доходи.

Организация за поддържане на стандарта на жилищата на работниците в агенции за временна заетост (Stichting Normering Flexwonen)

Ако живеете в споделено жилище предоставено от агенция за временна засетост и не сте доволни от предоставените условия може да подадете сигнал в SNF. Освен това може да се свържете и с Werkgeverslijn

Ако работите за агенция за временна заетост и трудовият Ви договор бъде прекратен срока за освобождаване на жилището Ви зависи от условията на колективния трудов договор, който важи за Вас.

Точкова система WWS и оценка на WOZ

Размерът на наема на жилище в Нидерландия се определя съгласно закона за оценка на недвижимата собственост WOZ по специална точкова система WWS, разработена от асоциацията на наемодателите (huurcommissie)в замисимост от условията, които предоставя самото жилище. Също така, като цяло наемите не могат се увеличават с повече от процента определен със закон всяка година. За 2023 година този процент е 3,3% .

Също така е необходимо да знаете, че повечето жилища в Нидерландия имат застраховка и ремонтите трябва да се извършват от лицензирани фирми, в противен случай застраховката няма да важи. Затова когато имате проблем е най-добре да се обърнете към наемодателя, който да прецени как да се отремонтира.

Общи условия

Договор за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) понякога може да бъде сключен при общи условия, те са неизменна част от договора, така че при подписването на договора трябва да се запознаете много добре с тях, а при промяна на общите условия, трябва да бъдете уведомени в писмен вид.

Договори сключени след 1-ви юли 2016 год.

Договор за наем на жилище в Холандия сключен след 1-ви юли 2016 год. приключва автоматично на крайната дата на договора, като в период от 1 до 3 месеца преди изтичане на договора, той трябва да бъде потвърден в писмен вид, за да бъде подновен и наемодателят да изпрати известие до наемателя за изтичане на договора.

Кандидатствайте за надбавка за наем в Холандия (huurtoeslag)

Ако разходите за наем представляват значителна част от Вашите доходи, Вие може да кандидатствате за месечна надбавка за наем (huurtoeslag) от данъчната служба (belastingdienst).

Превод на договора

Ако не владеете добре нидерландски е задължително да поискате поне превод на договора на английски език, за да сте в състояние да се запознаете добре с правата и задълженията си по него или в краен случай да помолите да Ви бъде преведен.

Прекратяване на договор за наем в Холандия и връщане на депозит в Холандия

Важна клауза при сключване на договор за наем на жилище в Холандия е клаузата за предсрочно прекратяване на договора. Затова е необходимо да разгледате предварително и да уговорите условията на предсрочно прекратяване на наема с Вашия наемодател, както и периода и условията за връщане на депозит в Холандия.

Приемно-предавателен протокол в Холандия (Plaatsbeschrijving)

Съставянето на приемно-предавателен протокол в Холандия е едно много важно условие за връщането на депозита в пълен размер и предотвратяването на злопупотреби от страна на наемодателят. Запазатете вашият приемно-предавателен протокол в Холандия, като важна част от договора за наем с цел връщане на депозит в Холандия.

Доказване на дохода или причината за пребиваване в Холандия

Ако сте работили сезонна работа за период по-кратък от четири месеца и имате временен BSN, при подписването на договора за наем могат да Ви бъдат изискани доказателства за Вашите доходи. В повечето случаи това са трудовия Ви договор или разпечатки на Вашата банкова сметка, по която сте си получавали заплатата си. А в случай, че сте студент уверение от университета.

Водене на преговори при договор за наем в Холандия

Договора в Холандия (huurovereenkomst) е двустранно споразумение между наемодател и наемател, от което следва, че всички условия по него се приемат и уговарят по време на подписването му. Не се притеснявайте да поискате промяна на клауза, която Ви се струва, че не е уговорена във Ваша полза.

Приспадане на разходи от договор за наем в Холандия в данъчна декларация

Имайте предвид, че част от разходите за наем могат да бъдат приспаднати при възстановяване на данъци от Холандия.

Предварително разрешение от общината (huisvestingsvergunning) при подписване на договор за наем в Холандия

В някой общини в Холандия за определени имоти се изисква предварително разрешение от общината (huisvestingsvergunning). То се издава на база финансово състояние, уседналост в общината, удостоверение от университет и др.

Застраховка на жилището при договор за наем в Холандия

Преди да сключите застраховка на жилището, като наемодател, Вие трябва да проверите дали собственика на жилището има застраховка на жилището (woonhuisverzekering) и какво покрива тя. Същото важи и в случайте, когато жилището е в жилищна кооперация (VerenigingvanEigenaren). В противен случай може да си направите застраховка на дома (inboedelverzekering).

Влияе ли Вашия договор за наем в Холандия на ситуацията Ви в България?

Не, договорът Ви за наем в Холандия има отношение единствено към адресната Ви регистрация в Холандия и задължението Ви да уведомите служба ГРАО към общината по постоянен адрес в България за промяната на настоящия Ви адрес на такъв в чужбина.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект, поради което авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.

Защо да изберете нас при консултирането на трудови мигранти при миграция в друга държава или възлагане на дейност по изготвяне на правен анализ на определено чуждестранно законодателство?

Нашият съвет е да се консултирате с добър адвокат още преди да е възникнал проблема, защото така ще защитите Вашите права и интереси възможно най-пълноценно. Освен това може да потърсите и правна помощ в страната, където живеете. Повече за това, как да го направите може да научите тук. Целта винаги е да се спестят излишни нерви и емоции, както и допълнителни неудобства и неприятности. Ако Ви е нужно допълнително разяснение на процедури във връзка с миграциата Ви в друга държава или да бъде изготвен правен анализ на определено чуждестранно законодателство може да с обърнете към нас. Нашите услуги са съобразени с изискванията на клиента, за да отговарят на Вашите бизнес и индивидуални нужди. Ако имате нужда от консултация или искате да пристъпите към процедура по трансгранична онлайн медиация, за разрешаване на трудови спорове, търговски спорове, семейни спорове, спорове за недвижими имоти, имате нужда от регистриран медиатор във Варна, медиатор в София или медиатор в Добрич, може да посетите сайта mediationexperts.eu . Имате ли нужда от консултация или предоставяне на ефективни и лесно приложими софтуерни решения във връзка с изпълнение на изискванията на Директива (ЕС) 2019/1937 за защита на лица сигнализиращи за нередности свързани с нарушения на правото на ЕС, тогава може да посетите сайта whisblow.eu.

Източници:

Europa.eu

Директива 2004/38/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 29 април 2004 година относно правото на граждани на Съюза и на членове на техните семейства да се движат и да пребивават свободно на територията на държавите–членки

РЕГЛАМЕНТ (ЕО) No 987/2009 НА ЕВРОПЕЙСКИЯ ПАРЛАМЕНТ И НА СЪВЕТА от 16 септември 2009 година за установяване процедурата за прилагане на Регламент (ЕО) No 883/2004 за координация на системите за социална сигурност

Закон за определяне наемните цени на жилищата (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte);
Wet waardering onroerende zaken (Закон за оценка на недвижимата собственост);
Решение за определяне на наемните цени (Besluit huurprijzen woonruimte);
Граждански кодекс (Burgerlijk Wetboek Boek 7, titel 4 ) дял 7, глава 4;