Договор за наем в Германия

договор за наем в Германия

договор за наем в Германия

Видове договор за наем в Германия

Принципно се разграничават два вида договори за наем – срочни и безсрочни, като по правило в Германия се сключват безсрочни договори.
При повечето договори за наем на жилища се използват типови договори с различен обхват, които не винаги адекватно отговарят на конкретната ситуация.
По правило договорите за наем се сключват в писмена форма. Не съществува обаче законово задължение за това. Въпреки че и за устните договори важат същите правни норми, писменият договор за наем може да бъде важно доказателство в случай на възникване на спор.

Съвет: Уверете се, че получавате договор за наем в писмена форма, който включва всички важни детайли.

Внимание: Преди да сключите договора за наем, огледайте заедно с наемодателя внимателно всяко едно помещение, обсъдете евентуални ремонтни дейности и проверете изправността на отоплителните тела, електроуредите, контактите и т. н. Ако установите дефекти и недостатъци преди нанасянето, те трябва да се впишат в протокол (приемо-предавателен протокол при нанасяне в жилище). Ако установите недостатъци скоро след нанасянето, уведомете своевременно наемодателя за същите в писмена форма.
Същата процедура трябва да се извърши и при напускане на жилището, като състоянието на жилището се описва в протокол (приемо-предавателен протокол при напускане на жилище).

Депозит

В договора за наем по правило се договаря и парична гаранция (депозит). Размерът на депозита подлежи на договаряне. Депозитът не може да надвишава 3 нетни наема (месечен наем без режийните разноски).

Депозитът се превежда от наемателя по банкова сметка на наемодателя. Наемателят може да заплати депозита и на 3 месечни вноски. Първата вноска е дължима при започване на наемните отношения. Наемодателят трябва да внесе депозита в брой в специална банкова сметка (депозитна сметка), отделно от останалите си банкови активи. Допустими са и други форми на депозит – те трябва обаче специално да се договорят между наемателя и наемодателя. Възможни са например банкова гаранция, откриване на обща спестовна книжка и на спестовна книжка със специално предназначение.

След приключване на наемните отношения, ако няма повече претенции към наемателя, наемодателят е длъжен да възстанови сумата от депозита заедно с междувременно натрупаните лихви.

Договор за наем в Германия

Наемът за жилище се състои от нетния наем (т. нар. „чист наем“ (Kaltmiete)) и разходите за отопление, топла вода, евентуално газ, както и режийни разходи за поддръжка на жилищния комплекс (месечен наем с режийните разходи (т. нар. „общ наем“ (Warmmiete)). Разходите за ток по правило се изчисляват отделно на базата на договор, който Вие лично сключвате с доставчика на електроенергия.

В някои големи градове можете да очаквате наемът с режийните разходи за отопление, вода и газ да възлиза на около 14 евро на квадратен метър. В малките градове и в селата тази сума е средно около 8 евро на квадратен метър. Това означава, че за жилище с площ от 50 м² ще плащате наем от 400 до 700 евро. Въпреки това имайте предвид, че тези стойности са само ориентировъчни.

Ако с течение на времето наемодателят реши да увеличи наема, той може да направи това само при определени условия.

Дефекти на жилището

Ако по време на наемните отношения се проявят недостатъци или дефекти в жилището, наемателят е длъжен да уведоми наемодателя за тях, за да може същият да ги отстрани.

Съвет: В случай че уведомите наемодателя за установен дефект, е важно да договорите и срок за отстраняването му.

Докато дефектът не бъде отстранен, наемът може да бъде пропорционално намален. Въпреки това се консултирайте, преди да намалите едностранно наема, тъй като при необоснованото му намаляване се излагате на риск от прекратяване на договора от страна на наемодателя.

В случай че наемодателят не отстрани дефекта, можете да се обърнете към местната жилищна надзорна служба или към Службата по териториално и селищно устройство. Можете да се възползвате и от платените консултации, предлагани от местното сдружение на наемателите или от адвокат.

Прекратяване на договор за наем в Германия

Законът принципно прави разлика между прекратяване на договора за наем със и без предизвестие (незабавно). За наемодателите е много трудно да прекратят договор за наем. По правило наемното право защитава наемателя и затова предвижда сериозни формални препятствия за наемодателите. Наемното право задължава наемодателите да обосноват прекратяването на договора за наем, като само някои от основанията за това са допустими.
Съгласно закона, ако договорът за наем трябва да се прекрати, наемодателите и наемателите имат право на предизвестия с различен срок.

Срок на предизвестие за наемателя

По принцип наемателят винаги може да прекрати безсрочен договор за наем със срок на предизвестие от 3 месеца. Продължителността на наемните отношения не е от значение.

Предизвестието за прекратяването на договора трябва да бъде в писмена форма. За да се спази срокът на предизвестие, наемодателят трябва да получи предизвестието най-късно до третия работен ден на месеца, като в този случай текущият месец също се счита за част от срока на предизвестие. Съботите също се считат за работни дни.

Има случаи, в които договорът за наем предвижда по-кратък от обичайния 3-месечен срок на предизвестие за наемателя. Ако в договора фигурира срок на предизвестие от 1 месец или дори 14 дни, наемателят може да прекрати договора с този по-кратък срок на предизвестие.
Това обаче не важи в обратния случай: Наемодателят трябва да спазва законово регламентираните срокове на предизвестие и не може да ги съкращава в своя полза.

Внимание: Ако в договора за наем е вписано „отказ от прекратяване на договора“ или „изключване на прекратяването на договора“, това означава, че опцията за прекратяване на договора се отменя за определен период от време.
Правото на прекратяване на договора може да се отмени най-дълго за срок от 4 години от датата на сключване на договора. Ако в договора за наем е посочен по-дълъг срок на отказ от възможност за прекратяване на договора, тази клауза на договора е недействителна и наемателят може по всяко време да прекрати договора за наем със срок на предизвестие от 3 месеца.

Срок на предизвестие за наемодателя

  • За наемни отношения с продължителност до 5 години наемодателят може да прекрати договора със срок на предизвестие от 3 месеца, ако разполага с валидно основание.
  • Ако наемателят е обитавал жилището по-дълго от 5 години, срокът на предизвестие е 6 месеца.
  • Ако наемателят е обитавал жилището по-дълго от 8 години, срокът на предизвестие е 9 месеца.

Ако са налице сериозни основания за незабавно прекратяване на договора, наемодателят трябва да ги изложи в писмена форма.

Може ли наемодателят просто така да увеличи наема?

Въпреки че увеличенията на наема са нещо обичайно, от наемодателя все пак се изисква да спазва някои правила. Увеличение на наема е допустимо само тогава, когато Вашият наем е по-нисък в сравнение с наема на съпоставими жилища в близост до Вас. Наемът на съпоставими жилища в много населени места може да се изчисли посредством сравнителна таблица на наемните цени. Тази таблица показва обичайния наем в зависимост от квадратурата, разположението в населеното място и обзавеждането на жилището. Информирайте се в интернет.

Задължителният срок между наемането и първото увеличение на наема, както и между две поредни увеличения на наема е най-малко 12 месеца. Ако в момента наемателят плаща сравнително нисък наем, този наем не може да бъде увеличен наведнъж до размера на наема на съпоставими жилища. Съществува граница, на базата на която наемът може да бъде увеличен с максимум 20% в рамките на три години. В някои федерални провинции тази граница е фиксирана на 15%.

Внимание: Ако сте изправени пред проблема на рязко увеличение на наема, е важно да се консултирате по въпроса, например в сдружение за защита правата на наемателите.

Някои договори за наем включват клаузи, според които наемът се увеличава автоматично на равни периоди от време (прогресивен наем). Така знаете от самото начало какво Ви очаква. Ако наемът е прогресивен, не се позволяват други увеличения.

Помощ за жилище

Жилищните помощи представляват държавно обезщетение за финансово подпомагане на лица с ниски доходи. Можете да получавате финансови помощи от държавата, за да заплащате разходите си за жилище. Съществуват две форми на жилищни помощи:

  • като наемна надбавка, ако наемете жилище или стая, или
  • като надбавка за разходите, ако обитавате собствено жилище или къща.

Ще получавате надбавките само ако действително пребивавате на територията на Германия и се ползвате от свобода на движение съгласно Закона за свободното движение на гражданите на ЕС.
Можете да получавате жилищна помощ само ако сте подали заявление  в местната Служба за жилищни помощи, в администрацията на общината, града, обединението на провинции или окръга. Там ще получите изчерпателна консултация.

Ако срещнете затруднения при намирането на жилище, можете да се обърнете към Службата за жилищно настаняване в града или общината, в които търсите жилище. Тези служби често са директен посредник за жилища. Ако случаят не е такъв, служителите ще могат най-малкото да Ви дадат полезна информация и адреси. В повечето градове и общини има и социални жилища.

Внимание: По правило социалните жилища могат да се отдават под наем на лица с ниски доходи. За да можете да наемете такова жилище, Ви е необходим документ, който Ви предоставя правото да наемете социално жилище.

Съвет: Тъй като в много региони в Германия не е толкова лесно да се намери жилище, е важно при кандидатстване за жилище да сте добре подготвен.

Източници: Bürgerlichen gesetzbuches (bgb)

Защо да изберете нас?

Нашият съвет е да се консултирате с добър и опитен консултант още преди да е възникнал проблемът. Целта винаги е да се спестят излишни нерви и емоции, както и допълнителни неудобства и неприятности. Ако Ви е нужно разяснение за хода на процедурата се обърнете към нас на : Tel. : +359 888 19 46 20, Tel. +31 61 75 76 557 E-mail: info@weknowthelaw.eu.Нашият професионален портфейл включва широк кръг от услуги, които са съобразени с изискванията на клиента, за да отговарят на Вашите бизнес и индивидуални нужди.

 

Станимир Стоянов

Станимир Стоянов
Founder & Senior Legal advisor