gtag('js', new Date()); gtag('config', 'UA-153661553-1');

Договор за наем в Австрия: Основни характеристики при сключване на договор за наем на имот (Immobilien mieten)

Какво е най-важното, което трябва да знаете за наем на жилище в Австрия (Immobilien mieten), плащане на депозит в Австрия, какво е закон за отдаване под наем в Австрия, кои са най-важните клаузи на договор за наем в Австрия и защо е важно да имаме приемно-предавателен протокол в Австрия?



Договор за наем на жилище в Австрия (Mietvetrag)

В някой случаи договор за наем на жилище в Австрия (Mietvetrag) е това, което Ви е необходимо, за да си направите адресна регистрация в Австрия  в службата по регистрация (Meldebehörde), като постоянно пребиваващ на територията на страната за период по-дълъг от четири месеца. Този документ понякога се извисва в допълнение към подписа на наемодателя в заявлението за адресна регистрация в Австрия (Meldezettel) за издаване на формуляр за адресна регистрация в Австрия (Meldebestätigung).

Видове договори за наем на жилище в Австрия

Съществуват два вида договори при наем на жилище в Австрия (Immobilien mieten): срочен (befristeter) и безсрочен (unbefristeter). Най-разпространеният вид договор за наем на жилище в Австрия (Mietvetrag) е три годишният срочен договор.




Договорът за наем на жилище в Австрия (Mietvetrag) се счита за временен (befristeter), когато ясно е упомената крайната дата на изтичане. Самият срок трябва да бъде най-малко 3 годишен, ако за жилището се прилага законът за отдаване под наем в Австрия (Mieterechtgesetz), като не съществуват горни граници на наемния период. Ако договорът за наем не бъде прекратен, той автоматично бива продължен с още 3 години, след което се преобразува в безсрочен (unbefristeter).Това правило е в сила за всички договори, които изтичат след 30 септември 2006 година. Преди да подпишете незабравяйте да прочетете много внимателно всички клаузи на договор за наем в Австрия, да направите приемно-предавателен протокол в Австрия и да поискате доказателство за плащане на депозит в Австрия.

Какво включва наемната цена и клаузи на договор за наем в Австрия

  • Нетна стойност на наема (Nettomietzins);
  • Оперативни разходи (Betriebskosten);
    • Вода/ пречистване на отпадни води;
    • Такса смет;
    • Контрол на вредителите;
    • Такси за почистване на комини;
    • Освентление за общите части;
    • Застраховки на имот;
    • Такса управление на етажната собственост;
    • Текущи екслоатационни разходи;
  • Разходи ползване на съоръжения, като тази за асансьор в сградата (Aufwendungen für Gemeinschaftseinrichtungen) – ако е приложимо;
  • Такса за фирмата (Gebür für Hausverwaltung)- в случай, че жилището е собственост на фирма;
  • Наем на покъщнина (Gegebenenfalls Entgelt für mitvermietete Gegenstände) – ако е приложимо;
  • ДДС в размер на 10% (Umsatzsteuer);
  • Ablöse- Обезщетение, което се изплаща на предишния наемател, за подобренията направени от него, както и за вградени мебели и покъщнина в жилището

Ползването на газ и електроенергия не се счита за оперативни разходи (Betriebskosten) и се заплаща отделно!!! Друго Важно нещо е да плащате депозита и наема чрез Вашата банкова сметка в Австрия. 

Прекратяване на срочен договор за наем на жилище в Австрия (Immobilien mieten)

Срочният договор за наем може да бъде прекратен  с известие за прекратяване (Kündigung) от наемателя, най-рано след изтичането на 1 година, като също така е необходимо да бъде спазен тримесечният срок за подаване на писмено предизвестие за предсрочно прекратяване в срок до последният ден от месеца. Преди изтичането на този срок, договорът може да бъде пректатен единствено, ако се намери друг подходящ наемател (Nachmieter), който да бъде предварително удобрен от наемодателят. Следователно най-ранният срок за прекратяване на срочен договор за наем е след 16 месеца.



Прекратяване от наемодателят

Наемодателят може да прекрати договора за наем само в съда, при наличие на предпоставки предвидени в закона за отдаване под наем (Mieterechtgesetz):

 Ако наемодателят докаже неизпълнение на договора ( в това число не плащане на наемната цена);

– Не полагате т.н. грижа на добър стопанин за наемното помещение;

– При неразрешено преотдаване на наемното помещение;

– Когато Вие не използвате апартамента, който сте наели;

– Когато има лична нужда да живее в имота;

– При излично договорена клауза в самия договор за наем;




Период за уведомление от наемодателят при прекратяване на договор за наем в Австрия

Периодът за уведомление за предсрочно прекратяване на договора за наем от страна на наемодателя е от 3 до 9 месеца в зависимост от продължителността на наема.

Право на едностранно прекратяване на договора (Kündigungsrecht)

При безсрочни договори  за наем (unbefristeter) правото на едностранно прекратяване на договора (Kündigungsrecht) може да бъде изключено чрез клауза в договора за период до 4 години.

Съществуват и други причини, поради които наемател може да иска предсрочно прекратяване на договора, като това са рязко влошаване на условията на живот или наемодателят притеснява наемателя и влиза в апартамента без предупреждение.

Уведомление за предсрочно прекратяване на договор за наем

Уведомлението за предсрочно прекратяване на договор за наем в Австрия (Mietvetrag) трябва да бъде получено от наемодателя в рамките на третия работен ден от месеца, за да се счита за законно получено. То трябва да е задължително писмено и лично подписано. За целта може да бъде изпратено, чрез препоръчано писмо, чрез електронен подпис и чрез сканиран документ по електронната поща.



Внимание!!!  Наемателите на отдадени под наем самостоятелни или двуфамилни къщи с подписани договори след 31.01.2001 не подлежат на защита срещу прекратяване на договора от страна на наемодателя.

Водене на преговори при сключване на договор за наем в Австрия

Ако искате да прекратите предсрочно договора си за наем, можете да предприемете и т.н. „мек подход“. Вие може да прекратите договора си и чрез преотдаване на друго лице, ако Вашият наемодател е съгласен. Ако преотдавате наемното помещение на друго лице, без разрешение на наемодателя, това се смята за нарушение на договора и от това могат да настъпят правни последици за Вас.

Права на наемателят при договор за наем в Австрия 

Наемателят има право да ползва наемното помещение без да  бъде притесняван от наемодателя. Въпреки, че наемодателят има право на достъп до имота си, той не може просто да влезе в жилището. Преди това той трябва да си уговори среща и задължително трябва да почука преди да влезе. Неговите визити трябва да са с определена причина и той по никакъв начин няма право да притеснява наемателя.

Ако жилището е в добро състояние, когато напускате, наемодателят е длъжен да Ви възстанови депозита в неговия пълен размер.

Прекратяване на безсрочен договор за наем на жилище в Австрия 

Безсрочният договор за наем може да бъде прекратен по всяко време, той е по-благоприятен за наемателя, стига да бъде спазен тримесечният срок за подаване на предизвестие за предсрочно прекратяване. Наемодателят може да прекрати договора за наем само в съда, при наличие на предпоставки предвидени в закона за отдаване под наем (Mieterechtgesetz).Като трябва да докаже, че има лична нужда да живее в имота или наемателя не изплаща точно наемната цена.

Внимание!!!При безсрочни договори  за наем правото на едностранно прекратяване на договора (Kündigungsrecht) може да бъде изключено чрез клауза в договора за период до 4 години.

За да бъде валиден договорът за наем в Австрия (Mietvetrag),трябва да включва точния адрес на наемното помещение, точните данни на наемодателя и наемателя и размерът на наема (Mietzins).

Закон за отдаването под наем (Mieterechtgesetz)

Законът за отдаването под наем (Mieterechtgesetz) може да бъде прилаган цялостно (Vollanwendungsbereich des MRG), с ограничения (Teilanwendungsbereich des MRG) или изобщо да не е в сила (zur Gänze vom MRG ausgenommen). Затова преди да подпишете договора за наем (Mietvetrag),попитайте дали законът за отдаване под наем (Mietrechtsgesetz) важи за наемното помещение. Ако той не важи, за Вашия договор, това означава, че ще се прилагат разпоредните на Гаждански кодекс (ABGB).

Внимание!!! Разпоредбите на местния закон за отдаване под наем в Австрия (Mietrechtsgesetz) важат изцяло за:

  • Апартаменти в сгради, които са получили разрешение за строеж преди 1953 г.
  • Къщи с повече от два други апартамента
  • Субсидирани апартаменти

Закон за отдаване под наем в Австрия не се прилага за:

  • Отдадени под наем самостоятелни или двуфамилни къщи



Сгради построени преди 1953 година

Сградите построени преди 1953 година и попадащи в категорията старо строителство (Altbauwohnung) имат фиксиран размер на наема (Immobilien mieten). Това означава, че наемодателят няма право да иска по-висок наем от предвиденият в закона, а ако сте платили разликата може да Ви бъде възстановена със задна дата.

Плащане на депозит в Австрия 

Размерът на депозита  (Kaution) предвиден в договора за наем, не може да надхвърля повече от  6 месечни наема, като в повечето случаи, той е в размер на 3 месечни наема. Процедурата по плащане на депозит в Австрия служи за обещетение на наемодателя, в случай че наемателя причини щети на жилището или движимото имущество намиращо се в него. Депозитът е част от законовите клаузи на договор за наем в Австрия и договора гарантира Вашето плащане на депозит в Австрия.

Приемно-предавателен протокол в Австрия (Protokoll zur Bestandsaufnahme)

Препоръчително е да се състави приемно-предавателен протокол в Австрия (Protokoll zur Bestandsaufnahme),за да бъде избегнато неправомерно задържане на депозита от наемодателя след приключване на договора.



Съществуват три вида депозит: Barkaution – Парите се предават в бройна наемодателя, който трябва да издаде бележка (Quittung),която се пази до напускане на жилището и получаването на депозита обратно. Спестовна книжка (Sparbuch) – Парите седепозират в спестовна книжка, която се връчва на наемодателя. След напускане на жилището той е длъжен да я върне на наемателя. Гаранция (Garantie)– Наемателя сключва договор с банка, която се задължава да изплати на наемодателя възникналите разходи в случай на нужда.

Наем на жилище (Immobilien mieten) чрез агенция

Ако ползвате услугите на агенция , Вие трябва да платите комисионна (Maklerprovision), като за 3-годишен договор тя е равна на един месечен наем, а за 5 и повече годишен договор 3 месечни наема.

Внимание!!! Понякога може да се наложи да платите за движимото имущество на предишни наематели т.н. Ablöse.

Внимание!!! Важно е да проверите дали разходите за поддръжка на сградата (Betriebskosten) са включени в цената на наема.



Устен договор за наем на жилище в Австрия

Договорът за наем (Mietvetrag)  може да се сключи и с устна уговорка, той също е правно издържан, но за доказването му са необходими други свидетели освен Вас.

Общи условия при наем на жилище (Immobilien mieten)

Договорът за наем (Mietvetrag) понякога може да бъде сключен при общи условия, те са неизменна част от законовите клаузи за  наем в Австрия , така че при подписването на договора трябва да се запознаете много добре с тях, а при промяна на общите условия, трябва да бъдете уведомени в писмен вид съгласно австрийският закон за отдаване под наем.

Taксата за сключване на договор за наем

Taксата за сключване на договор за наем (Мietvertragsgebühr), която се заплащаше на данъчната служба (Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern) в размер на 1% от брутната стойност на наема за целия период беше премахната за договорите сключени след 11.11.2017 година.

Водене на преговори при наем на имот (Immobilien mieten)

Договорът за наем (Mietvetrag)  е двустранно споразумение между наемодател и наемател, от което следва че всички условия по него се приемат и уговарят по време на подписването му. Не се притеснявайте да поискате промяна на клауза, която Ви се струва, че не е уговорена във Ваша полза, както и да направите предварително приемно-предавателен протокол в Австрия.



Защо да изберете нас при консултирането на трудови мигранти и миграция в друга държава?

Нашият съвет е да се консултирате с добър и опитен консултант още преди да е възникнал проблемът. Целта винаги е да се спестят излишни нерви и емоции, както и допълнителни неудобства и неприятности. Ако Ви е нужно допълнително разяснение на процедури във връзка с консултиране на трудови мигранти се обърнете към нас на : Tel. : +359 888 19 46 20, E-mail: info@weknowthelaw.eu. Нашите услуги са съобразени с изискванията на клиента, за да отговарят на Вашите бизнес и индивидуални нужди.

Станимир Стоянов

Станимир Стоянов
Founder & Senior Legal advisor