Покупка на имот в Гърция

Предварителен договор за покупка на имот в Гърция

Когато продавача и купувача постигнат споразумение за продажба на имот, те могат да подпишат предварителен договор. Предварителният договор е ангажимент за продажба и представлява двустранен договор, подписан от двете страни, в който продавачът обещава да продаде, а купувачът обещава да купи веднага имота, след като бъдат изпълнени предварителните условия в договора.

Валидност на предварителния договор  за покупка на имот в Гърция

За да бъде валиден предварителния договор, трябва да бъде съставен в същата форма, като окончателния договор за покупко-продажба и следователно може да се сключи само като нотариално заверен акт (чл. 166 от Гражданския кодекс на Гърция). Понякога страните предпочитат да подпишат договор за авансово плащане под формата на частен документ, но такъв документ няма конкретна правна валидност, освен да докаже, че на определено лице е платена парична сума и следователно сумата може да бъде възстановена, ако покупко-продажбата не е завършена. Сделката за покупко-продажба на недвижими имоти не подлежи на изпълнение въз основа на този вид договор.

Какви са правните последици от този предварителен договор?

Не е необходим предварителен договор. Въпреки това, ако страните решат да сключат предварителен договор, той трябва да съдържа редица предварителни условия, като например проверка на правата на собственост, осигуряване на банков кредит, събиране на всички необходими за продажбата сертификати, изисквани от действащия закон и др. Изпълнението на окончателния договор зависи от изпълнението на предварителните условия, определени в предварителния договор. Ако едно или повече от изискванията в предварителния договор не са изпълнени, предварителният договор не може да премине към етапа на окончателния договор за продажба. Предварителният договор също така определя срока, през който продажбата трябва да се осъществи.

Има ли суми за плащане по предварителен договор и от кого?

Предварителният договор предвижда продажната цена. При подписване на предварителния договор купувачът прехвърля на продавача парична сума, чийто размер се определя свободно от двете страни. Тази сума представлява първоначална вноска, която ще бъде приспадната от продажната цена, когато бъде съставен окончателният договор. В случай, че продажбата не е завършена, ако отговорната страна е продавачът, той трябва да плати на купувача двойно сумата по авансовото плащане. Ако купувачът е отговорното лице, той губи авансовото плащане. Страните могат да решат да включат и наказателна клауза, която предвижда, че ако договорът бъде анулиран, на другата страна се заплаща допълнителна сума. Следва да се отбележи, че страната, която не е в неизпълнение, вместо да се позовава на посоченото по-горе право за събиране на парична сума, също има възможност да извърши принудителното изпълнение на окончателния договор чрез иск пред компетентен съд.

Има ли мерки за защита на потребителите (период за размисъл, право на отказ)?

Съгласно гръцкото законодателство в областта на недвижимите имоти, нито продавачът, нито купувачът имат право на период на размисъл или право на отказ.

Как може да  получите финансиране за покупка на имот в Гърция?

Купувачът  може да кандидатства за банково финансиране директно в банката или кредитна институция по негов избор. Купувачът кандидатства за кредит за закупуване на конкретен имот (земя или сграда) в неговата банка. След това банката издава предварително одобрение на заема, което се състои от две фази. Първият е проучването на икономическия профил на заявителя, който разглежда неговия капацитет за вземане на заем и определя размера на кредита. Втората фаза е техническият контрол, извършван от инженерите на банката, и правния контрол, извършван от юридическите експерти на банката за конкретния имот. Одобрението е валидно от 2 до 3 месеца и съдържа всички условия за финансиране. Кредитополучателят може да получи няколко предварителни одобрения от различни банки. Окончателното одобрение се издава само след подписване на окончателния договор за продажба под формата на нотариален акт и вписването му в имотния регистър. Споразумението за финансиране, подписано от банката-кредитор и кредитополучателя, трябва да бъде в писмена форма и трябва да съдържа конкретна информация, като например нетната сума на заема, годишния лихвен процент, продължителността на договора, Това е известно като заем, обезпечен с ипотека.

Какво трябва да направите, след като получите финансиране?

Като общо правило размерът на заема се изплаща на продавача едва след подписването на договора за продажба, в съответствие с договорените разпоредби. Сумата се изплаща директно от банката без никаква намеса от страна на нотариуса. Нотариусът обаче предвижда в договора всички договорености относно получаването на заема. След това банката уведомява нотариуса, че е извършила плащането и след това нотариусът изготвя разписка за плащане и продавачът я подписва.

Какви обичайни видове ипотеки за покупка на жилищни имоти?

Два вида гаранции обикновено се използват от банките: ипотека и временна регистрация на ипотека.

Заемодателят, обикновено банка, може да запази правата си чрез регистрация на ипотеката, извършена по обичайния начин чрез нотариален акт или чрез съдебно решение. Първият метод води до допълнителни разходи, тъй като трябва да бъдат платени такси, в допълнение към 1,3% данък върху размера на ипотеката. Вторият метод е твърде бавен, тъй като датите на съдебните заседания са в далечното бъдеще и решенията не се вземат до няколко месеца след провеждане на заседанията. Следователно на практика хората предпочитат да получат временна регистрация на ипотеката съгласно правилата за предпазните мерки, като в този случай решението се издава в същия ден. Всъщност решението се подготвя от страните и съдията просто проверява дали всичко е в ред и отговаря на законовите изисквания. Цената също е много по-ниска. Ако длъжникът изпълни задълженията си навреме, заемодателят е защитен от временната регистрация на ипотеката, дори без да я превърне в стандартен ипотечен кредит. Но ако длъжникът не изпълни задълженията си, заемодателят има право, след като задължението по дълга е окончателно и дължи, да промени временната ипотека в обикновена ипотека в срок от 90 дни, след заплащане на съответните такси в поземления регистър.

Какви са последиците от тази ипотеката?

Ипотеката, или временната регистрация на ипотека, дава на банката правото да продава ипотекираното имущество, както и право на приоритет, което й позволява да бъде удовлетворена преди другите кредитори. Трябва да се отбележи, че гражданският процесуален кодекс на Гърция, чиито неотдавнашни изменения влязоха  в сила от 1 януари 2016 г., дава по-голямо предпочитание на банките. Съответният текст L. 4335 / 23-07-2015 беше одобрен като част от спешните мерки, приети след решението на срещата на върха на държавните глави на еврозоната, проведено на 12 юли 2015 г.В резултат на това: а) член 977 от в новия ГПК се посочва, че ако дължимите суми съвпадат с дълговете, гарантирани от ипотеката, последните се изплащат първо от максимум 65% от приходите от публичния търг на имота. б) При привилегировани вземания (обезпечени с ипотека) ) съвпада с непривилегировани вземания, привилегированите вземания се изплащат от максимум 90% от приходите от публичния търг на имота.

Какви документи са необходими за покупко-продажбата на недвижим имот?

Нотариусът обработва всички документи, които предоставят доказателство за самоличност, като лични карти и паспорти и също така трябва да проверява правоспособността на участващите лица. В случай на непълнолетни деца или лица без правоспособност, нотариусът трябва да събере документите, които обосновават режима на закрила на лицето и необходимите разрешения за продажбата или покупката. Нотариусът трябва да събере документите, свързани с продажбата на имота и които се изискват от властите съгласно действащия закон и са необходими за подписването на договора: нотариални актове, правилници за етажната собственост, сервитутни права, други ипотеки, тежести, разрешителни за строеж, документи доказващи, че продавачът няма дължими дългове към хазната и др.

Кой събира информацията?

Тази информация и тези документи се събират от нотариуса, който също отговаря за проверка на тяхната валидност и законност. Обикновено те се подават от продавача с помощта на  счетоводител или адвокат.

Колко време отнема да се получи тази информация?

Трудно е да се даде точен отговор. Отнема минимум две седмици за получаване на документите, ако всичко е наред и до два или три месеца, ако продавачът има проблеми с нотариалния акт или с данъчната си ситуация и т.н.

 

Източници:

Закон 2830/2000