Наем на жилище в Австрия. Видове договори за наем.

Договор за наем на жилище в Австрия (Mietvetrag)

Договор за наем на жилище в Австрия  (Mietvetrag) е това, което Ви е необходимо, за да се регистрирате  в службата по регистрация (Meldebehörde), като постоянно пребиваващ на територията на страната за период по-дълъг от четири месеца.

Видове договори за наем

Съществуват два вида договори за наем на жилище в Австрия: срочен (befristeter) и безсрочен (unbefristeter). Най-разпространеният вид договор за наем на жилище в Австрия (Mietvetrag) е три годишният срочен договор.

Договорът за наем на жилище в Австрия (Mietvetrag) се счита за временен (befristeter), когато ясно е упомената крайната дата на изтичане. Самият срок трябва да бъде най-малко 3 годишен, като не съществуват горни граници на наемния период. Ако договорът за наем не бъде прекратен, той автоматично бива продължен с още 3 години, след което се преобразува в безсрочен (unbefristeter).Това правило е в сила за всички договори, които изтичат след 30 септември 2006 година.

Прекратяване на срочен договор за наем на жилище в Австрия

Срочният договор за наем може да бъде прекратен  с известие за прекратяване (Kündigung) от наемателя, най-рано след изтичането на 1 година, като също така е необходимо да бъде спазен тримесечният срок за подаване на  писмено предизвестие за предсрочно прекратяване.

Прекратяване на безсрочен договор за наем на жилище в Австрия

Безсрочният договор за наем може да бъде прекратен по всяко време, той е по-благоприятен за наемателя, стига да бъде спазен тримесечният срок за подаване на предизвестие за предсрочно прекратяване. Наемодателят може да прекрати договора за наем само в съда, при наличие на предпоставки предвидени в закона за отдаване под наем (Mieterechtgesetz). Като трябва да докаже, че има лична нужда да живее в имота или наемателя не изплаща точно наемната цена.

Внимание!!! При безсрочни договори  за наем правото на едностранно прекратяване на договора (Kündigungsrecht) може да бъде изключено чрез клауза в договора за период до 4 години.

За да бъде валиден договорът за наем в Австрия (Mietvetrag), трябва да включва точния адрес на наемното помещение, точните данни на наемодателя и наемателя и размерът на наема (Mietzins).

Закон за отдаването под наем (Mieterechtgesetz)

Законът за отдаването под наем (Mieterechtgesetz) може да бъде прилаган цялостно (Vollanwendungsbereich des MRG), с ограничения (Teilanwendungsbereich des MRG) или изобщо дане е в сила (zur Gänze vom MRG ausgenommen). Затова преди да подпишете договора за наем (Mietvetrag), попитайте дали законът за отдаване под наем (Mietrechtsgesetz) важи за наемното помещение.

Внимание!!! Законът за отдаване под наем (Mietrechtsgesetz) важи изцяло за:

  • Апартаменти в сгради, които са получили разрешение за строеж преди 1953 г.
  • Къщи с повече от два други апартамента
  • Субсидирани апартаменти

Законът за отдаване под наем не се прилага за:

  • Отдадени под наем самостоятелни или двуфамилни къщи

Сгради построени преди 1953 година

Сградите построени преди 1953 година и попадащи в категорията старо строителство (Altbauwohnung) имат фиксиран размер на наема (Miete). Това означава, че наемодателят няма право да иска по-висок наем от предвиденият в закона, а ако сте платили разликата може да Ви бъде възстановена със задна дата.

Депозит

Размерът на депозита  (Kaution) предвиден в договора за наем, не може да надхвърля повече от  6 месечни наема, като в повечето случаи, той е в размер на 3 месечни наема. Депозитът служи за обещетение на наемодателя, в случай че наемателя причини щети на жилището или движимото имущество намиращо се в него.

Приемателен протокол

Препоръчително е да се състави приемателен протокол  (Protokoll zur Bestandsaufnahme), за да бъде избегнато неправомерно задържане на депозита от наемодателя след приключване на договора.

Съществуват три вида депозит: Barkaution – Парите се предават в бройна наемодателя, който трябва да издаде бележка (Quittung),която се пази до напускане на жилището и получаването на депозита обратно. Спестовна книжка (Sparbuch) – Парите седепозират в спестовна книжка, която се връчва на наемодателя. След напускане на жилището той е длъжен да я върне на наемателя.Гаранция (Garantie)- Наемателя сключва договор с банка, която се задължава да изплати на наемодателя възникналите разходи в случай на нужда.

Наем чрез агенция

Ако ползвате услугите на агенция , Вие трябва да платите комисионна (Maklerprovision), като за 3-годишен договор тя е равна на един месечен наем, а за 5 и повече годишен договор 3 месечни наема.

Внимание!!! Понякога може да се наложи да платите за движимото имущество на предишни наематели т.н. Ablöse.

Внимание!!! Важно е да проверите дали разходите за поддръжка на сградата (Betriebskosten) са включени в цената на наема.

Устен договор за наем на жилище в Австрия

Договорът за наем (Mietvetrag)  може да се сключи и с устна уговорка, той също е правно издържан, но за доказването му са необходими други свидетели освен Вас.

Общи условия

Договорът за наем (Mietvetrag) понякога може да бъде сключен при общи условия, те са неизменна част от договора, така че при подписването на договора трябва да се запознаете много добре с тях, а при промяна на общите условия, трябва да бъдете уведомени в писмен вид.

Taксата за сключване на договор за наем

Taксата за сключване на договор за наем (Мietvertragsgebühr), която се заплащаше на данъчната служба (Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern) в размер на 1% от брутната стойност на наема за целия период беше премахната за договорите сключени след 11.11.2017 година.

Водене на преговори

Договорът за наем (Mietvetrag)  е двустранно споразумение между наемодател и наемател, от което следва че всички условия по него се приемат и уговарят по време на подписването му. Не се притеснявайте да поискате промяна на клауза, която Ви се струва, че не е уговорена във Ваша полза.

Източници:

Закон за отдаването под наем (Mieterechtgesetz)

Граждански кодекс (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch)