Договор за наем в Холандия:Важни клаузи

Какво трябва да знаете за Вашия договор за наем в Холандия, за допълнителни разходи в договор за наем, кои са най-важните клаузи, кои местни данъци и такси сте задължени да заплатите като наематели, за асоциация на наемодателите в Холандия и кога и при какви условия се връщане на депозит в Холандия, приемно-предавателен протокол в Холандия ?



Договор за наем на в Холандия (huurovereenkomst)

За да направите Вашата адресна регистрация в Холандия и да получите своя граждански регистрационен номер (BSN-burgerservicenummer) за постоянно пребиваване на територията на страната за период по-дълъг от четири месеца, ще Ви бъде необходим договор за наем на жилище в Холандия. Ето  защо за Ваша сигурност е необходимо да се запознаете с процедурата по подписването му. Има два вида договор срочен и безсрочен. Най-разпространеният вид договор за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) е едногодишният срочен договор. Вие можете да наемете жилище директно от наемодателя или от агенция (verhuurbureaus).

Важни клаузи при договор за наем в Холандия

Най-важните клаузи, за които трябва да внимавате при подписване на договора са: личните данни на Вас и Вашия наемодател, точния адреса на жилището което наемате, сумата на месечния наем и начина на плащане, начална и крайна дата на договора,  уговорка за преотдаване на трети лица, престоят на трети лица в жилището по време на изпълнение договора, периодът на предизвестието за прекратяване на договора от Ваша страна и от страна на наемодателя, инвентаризационен лист (в случай че жилището е обзаведено и цената на мебелите в него), допълнителни разходи в договор за наем за комунални услуги, данъци, таксата за вписване на договора в общината, депозитната сума, таксата на посредническата агенция при подписването на договора, плащане на разходите по подръжката на жилището, наказателна такса за загуба на ключове от жилището, наказателна такса при забавяне на плащане на наема до 31-во число на месеца и допълнителни условности, като забрана за домашни любимци и тютюнопушене, както и период и условия за връщане на депозит. Плащането на наема трябва да става по Вашата банкова сметка в Холандия.



Устен договор за наем в Холандия

Договор за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) може да се сключи и с устна уговорка, той също е правно издържан, но за доказването му са необходими други свидетели освен Вас.

Плащане на данъци

Понякога договора в Холандия (huurovereenkomst) не включва допълнителни разходи в договор за наем, като плащането на някой данъци, като например данък вода и канал (waterschapsbelasting), такса смет (afvalstoffenheffing) и такса за домашен любимиц (hondenbelasting) от наемодателя, а те трябва да бъдат покрити от ползвателя на жилището. Затова е необходимо, това да бъде уговорено предварително при сключването на договора. Ако все пак получите писмо от общината, че дължите въпросните данъци съществува процедура по обжалване, както и по кандидатстване за помощ от Вашата община в Холандия и намаляване или опрощаване на местните данъци.



Вписване на договора в общината на договор за наем в Холандия

След подписването на договор за наем на жилище в Холандия, той бива  вписван в общината (gemeente), за което понякога наемодателят може да начисли допълнителна такса за вписване.

Асоциация на наемодателите в Холандия (huurcommissie)

Ако имате спорове по договора след подписването му, може да се обърнете към асоциация на наемодателите в Холандия (huurcommissie), в която членува Вашия наемодател. Повече от 75% от наемодателите в Нидерландия членуват в подобна организация.

Процедура пред  Вашата асоциация на наемодателите  в Холандия (huurcommissie)

Оплакванията Ви трябва да бъдат отправени към наемодателя, ако той не вземе мерки за остраняването им, Вие можете да се обърнете към асоциация на наемодателите в Холандия (huurcommissie). Таксата за разглеждане на спора е 25 евро за частни лица и 450 евро за юридически лица. Предмет на спора може да бъде,например увеличаване или намаляване на наема, както и предсрочно прекратяване на договора.

В Нидерландия 60 % от жилищата се ползват от собствениците, 32 % са социалните жилища и 8 % частните жилища, които се дават под наем. За социалните жилища, които се дават под наем съществува лимит на либерализирани договори за наем, който към момента е 710,68 евро. Всяка година асоциацията на  кооператорите (woningcorporatie) трябва да предоставя 80% от свободните социални жилищата на лица с доходи до 35,739 евро годишно, 10% на лица  с доходи от 35,739 до 39,874 евро годишно и останалите 10% на лица с по-високи доходи.



Точкова система WWS и оценка на WOZ

Размерът на наема на жилище в Нидерландия се определя съгласно закона за оценка на недвижимата собственост WOZ по специална точкова система WWS, разработена от асоциацията на наемодателите (huurcommissie)в замисимост от условията, които предоставя самото жилище. Също така, като цяло наемите не могат се увеличават   с повече от процента определен със закон всяка година.  За 2018 година този процент е 3,9% за наематели с доходи до 41.056 евро и 5.4% за  наематели с доход над 41.056 евро!

Също така е необходимо да знаете, че повечето жилища в Нидерландия имат застраховка и ремонтите трябва да се извършват от лицензирани фирми, в противен случай застраховката няма да важи. Затова когато имате проблем е най-добре да се обърнете към наемодателя, който да прецени как да се отремонтира.

Общи условия

Договор за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) понякога може да бъде сключен при общи условия, те са неизменна част от договора, така че при подписването на договора трябва да се запознаете много добре с тях, а при промяна на общите условия, трябва да бъдете уведомени в писмен вид.



Договори сключени след 1-ви юли 2016 год.

Договор за наем на жилище в Холандия  сключен след 1-ви юли 2016 год.  приключва автоматично на крайната дата на договора, като в период от 1 до 3 месеца преди изтичане на договора, той трябва да бъде потвърден в писмен вид, за да бъде подновен и наемодателят да изпрати известие до наемателя за изтичане на договора.

Кандидатствайте за надбавка за наем в Холандия (huurtoeslag)

Ако разходите за наем представляват значителна част от Вашите доходи, Вие може да кандидатствате за месечна надбавка за наем (huurtoeslag) от данъчната служба (belastingdienst).

Превод на договора

Ако не владеете добре нидерландски е задължително  да поискате поне превод на договора  на английски език, за да сте в състояние да се запознаете добре с правата и задълженията си по него или в краен случай да помолите да Ви бъде преведен.

Прекратяване на договор за наем в Холандия и връщане на депозит в Холандия

Важна клауза при сключване на договор за наем на жилище в Холандия  е клаузата за предсрочно прекратяване на договора. Затова е необходимо да разгледате предварително и да уговорите условията на предсрочно прекратяване на наема с Вашия наемодател, както и периода и условията за връщане на депозит в Холандия.

Приемно-предавателен протокол в Холандия (Plaatsbeschrijving)

Съставянето на приемно-предавателен протокол в Холандия е едно много важно условие за връщането на депозита в пълен размер и предотвратяването на злопупотреби от страна на наемодателят. Запазатете вашият приемно-предавателен протокол в Холандия, като важна част от договора за наем с цел връщане на депозит в Холандия.

Доказване на дохода или причината за пребиваване в Холандия

Ако сте работили сезонна работа за период по-кратък от четири месеца и имате временен BSN, при подписването на договора за наем могат да Ви бъдат изискани доказателства за Вашите доходи. В повечето случаи това са трудовия Ви договор или разпечатки на Вашата банкова сметка, по която сте си получавали заплатата си. А в случай, че сте студент уверение от университета.



Водене на преговори при договор за наем в Холандия

Договора в Холандия (huurovereenkomst)  е двустранно споразумение между наемодател и наемател, от което следва, че всички условия по него се приемат и уговарят по време на подписването му. Не се притеснявайте да поискате промяна на клауза, която Ви се струва, че не е уговорена във Ваша полза.

Приспадане на разходи от данъчна декларация в Холандия

Имайте предвид, че част от разходите за наем могат да бъдат приспаднати при възстановяване на данъци от Холандия. 

Предварително разрешение от общината (huisvestingsvergunning)

В някой общини в Холандия за определени имоти се изисква предварително разрешение от общината (huisvestingsvergunning). То се издава на база финансово състояние, уседналост в общината, удостоверение от университет и др.

Застраховка на жилището 

Преди да сключите застраховка на жилището, като наемодател, Вие трябва да проверите дали собственика на жилището има застраховка на жилището (woonhuisverzekering)  и какво покрива тя. Същото важи и в случайте, когато жилището е в жилищна кооперация (VerenigingvanEigenaren). В противен случай може да си направите застраховка на дома (inboedelverzekering).

Защо да изберете нас при консултирането на трудови мигранти?

Нашият съвет е да се консултирате с добър и опитен консултант още преди да е възникнал проблемът. Целта винаги е да се спестят излишни нерви и емоции, както и допълнителни неудобства и неприятности. Ако Ви е нужно допълнително разяснение на процедури във връзка с консултиране на трудови мигранти се обърнете към нас на : Tel. : +359 888 19 46 20, E-mail: info@weknowthelaw.eu. Нашите услуги са съобразени с изискванията на клиента, за да отговарят на Вашите бизнес и индивидуални нужди.

Източници:

Закон за определяне наемните цени на  жилищата (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte);
Wet waardering onroerende zaken (Закон за оценка на недвижимата собственост);
Решение за определяне на наемните цени (Besluit huurprijzen woonruimte);
Граждански кодекс (Burgerlijk Wetboek Boek 7, titel 4 ) дял  7, глава 4;

Още информация по темата за живот и работа в Холандия може да намерите в следните публикации:

Адресна регистрация в Холандия

Община в Холандия 

Възстановяване на данъци от Холандия 

Надбавка за здравни осигуровки в Холандия 

Детски надбавки в Холандия

Надбавка за наем в Холандия

 

Станимир Стоянов

Станимир Стоянов
FOUNDER & Senior Legal advisor